„Immobilien“ sind eine eigenständige Anlageklasse, die langfristig unabhängig von Aktien, Anleihen, Gold und weiteren Anlageformen eine positive Rendite erbringen kann. Diese setzt sich vornehmlich aus Miet- und Immobilienhandelsgewinnen zusammen. Damit verbessern Immobilien per se das Anlageportfolio.
Es gibt verschiedene Anlageformen: die eigene Investition, offene und geschlossene Immobilienfonds, Immobilienaktien und ETFs (REITs) sowie als exotische Nischenform das Crowd Investing im Internet in Immobilienprojekte.
Auch bei Immobilien gilt das Gesetz der Diversifikation. Deshalb sind vor diesem Hintergrund Fonds zu bevorzugen. Immobilienaktien und -ETFs (REITS) sind im Portfolio-Zusammenhang unter Diversifikationsaspekten als eigenständige Anlageklasse eher zu vermeiden, das sie im Aktien-Crash zusammen mit allen anderen Aktien fallen und so das Risiko im Portfolio erhöhen. Sie gehören daher in die Anlageklasse „Aktien“, in der sie eine Unteranlageklasse darstellen können. Das Gleiche gilt auch für Rohstoffaktien. Diversifikation wird auf der Risikoseite gebraucht und dort liefern Immobilienaktien leider keine Verbesserung.
Bei geschlossenen Immobilienfonds gibt es viele Nachteile für unser Konzept. Auf dem Zweitmarkt gibt es bei der Bildung von Angebot und Nachfrage keine staatlichen Regulierungen und es besteht kein richtiger Anlegerschutz. Da es keine Vergleichswerte gibt und meist eine sogenannte Informationsasymmetrie herrscht (wenige Experten wissen sehr viel mehr als die eigentlichen Kommanditisten), sind Anlegerinnen und Anleger oft gezwungen, ihre Anteile unter Wert zu verkaufen. Es besteht sogar das Totalverlustrisiko bei hohem Fremdkapitalhebel. Zwar ist stets die Immobilie als Sachwert vorhanden, jedoch kann es dennoch vorkommen, dass der Wertverlust so groß ist, dass der Fonds insolvent wird.
Bleiben noch offene Immobilienfonds über. Letztere sind das bevorzugte Vehikel für Anlage-Portfolios. Allerdings sind auch sie nicht so offen, wie man es sich vorstellt. Die Immobilien selbst sind nicht liquide. Um zu verhindern, dass bei großen Abzügen von Geld durch die Investoren die Liquidität des Fonds nicht mehr gewährleistet ist, kann der offene Immobilienfonds den Verkauf der Fondsanteile einseitig auf ein bestimmtes Datum im Jahr festsetzen.
Für Fortgeschrittene
Es wird in Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien unterschieden. Der größte Anteil des Investments eines offenen Immobilienfonds geht meist in Gewerbeimmobilen.
Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien ist man an keinen Mietspiegel gebunden. Der Mietzins ist also frei wählbar. Weiterhin können bei Gewerbeimmobilien Instandhaltungsmaßnahmen auf den Mieter umgelegt werden. Großflächige Büroflächen werden i.d.R. von großen Immobilienunternehmen gehalten. Die Mietverträge werden typischerweise sehr langfristig abgeschlossen.
Der Hauptnachteil der Gewerbeimmobilien als solche ist vor allem die Größe der Objekte, welche zu einem erhöhten Risiko führen kann. Daraus ergibt sich ein Investment- und Leerstandrisiko, das höher ist als bei Wohnimmobilien.
Offene Immobilienfonds sind aufsichtsrechtlich sogenannte AIF (Alternative Investment Fund) mit etwas geringerer Regulierung bzw. weniger Restriktionen. In einem Dachfonds mit einer OGAW-Regulierung mit hohen Anforderungen ist deshalb das Investment in ein AIF erst einmal per se verboten. Damit ist es sehr schwierig, in einem Multi-Asset-Fonds diese wertvolle Anlageklasse abzubilden. Dies ist derzeit nur mit bestimmten Zertifikaten möglich.
Im institutionellen Kundenbereich gibt es die Möglichkeit, dass sich eine Vielzahl von Investoren an Gewerbeimmobilien über eine Crowd Investing-Plattform beteiligt. Beispiele solcher Plattformen sind „Crowddesk“ oder „Homerocket“.
Zusammenfassung
– Als Anlageform für das Portfolio eignen sich offene Immobilien-Fonds am besten
– Sie investieren hauptsächlich in Gewerbeimmobilien
– Immobilien-Aktien und -EFS (REITS) gehören in die Anlageklasse Aktien
– Multi-Asset-Fonds unter UCITS haben in der Regel keine Immobilien-Investments, da diese aufsichtsrechtlich benachteiligt werden
